2023년 최신 서울 모아타운 소개 및 선정지역 정리

주택시장과 관련해서 최근 모아타운이라는 용어를 주변에서 듣곤 하는데, 여러분들은 모아타운에 대해 잘 알고 계신가요? 최근 부동산 어플로 보다가 모아타운 예정이라는 부동산 문구를 보고 저도 이번에 처음 알게 되었는데요. 기존 재개발 및 재건축보다 추진시간도 짧고, 편의시설 확충 등 여러 장점들을 갖춘 서울 모아타운에 대해 오늘 자세히 알아보고자 합니다.

 

 

목차

 

모아타운이란?

 

서울 모아타운 소개_서울주택도시공사 공식블로그

 

 

모아타운에 대해 간략하게 소개해드리면, 오세훈 서울시장이 추진하는 사업 중 하나로, 신축과 구축 건물이 혼재되어 있어 대규모 재개발이 어려운 10만 제곱미터 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 모아 체계적인 주거지를 정비, 양질의 주택 분양과 지하 주차장 등 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비 방식 중 하나를 말합니다. 이러한 모아타운 개발을 통해 지역 내 주차난을 해소하고 저층 주택의 밀집 문제를 해소하는데 목적을 두고 있어 '미니 재개발'이라고도 불리어지고 있습니다.

 

모아주택 설명_서울시청 홈페이지

 

또한 모아타운은 여러 모아주택을 대규모 아파트 단지 수준으로 모아 재개발하는 사업으로 모아주택의 특징은 다음과 같습니다.

 

[모아주택 특징]
- 재개발 요건에 충족되지 못하여 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지 대상 소규모로 정비
- 단독 및 다가구, 다세대 주택의 토지 주인들이 땅을 모아 1,500제곱미터 이상을 만들어 주택 공동개발 가능
- 일반 재개발 사업에 비해 적은 제약
   : 일반 재개발 사업의 경우 해당 구역의 노후 및 불량 건축물의 부지 내 65% 이상이어야 가능

 

모아타운의 장점

 

이러한 모아타운의 장점이라면 설명드린 것처럼 재개발 기간이 짧다는 점이 특징입니다. 보통 재건축과 재개발 등이 선정 및 수립, 추진되는 데까지 약 20~30년 가까이 걸리는 장기간 프로젝트임을 감안했을 때, 모아타운은 4~5년 정도 소요되는 것을 목표로 진행합니다. 또한 재개발은 노후도가 전체부지의 약 2/3 이상이 기준이지만, 모아타운은 50%만 넘으면 개발이 가능하기에 추진 시 제약이 적다는 것도 장점입니다.

 

[모아타운 장점]

1) 짧은 재개발 기간
2) 재개발 추진 시 적은 제약
3) 국가사업으로 지원

 

모아타운 공공관리 시범사업 대상지 6곳 선정

 

이와 같은 모아타운은 2023년 3월 기준으로, 서울시와 서울주택도시공사(SH)가 함께 서울시 자치구 모아타운 신청대상지역 중 사업추진에 어려움이 예상되는 곳을 우선적으로 고려, 시범사업 대상지로 총 6개 지구를 선정하였습니다.

 

자치구	위치	면적(제곱미터)	추진상황
성북구	석관동 334-69 일대	74,114	관리계획 수립 준비 중
	석관동 261-22 일대	48,178
도봉구	쌍문동 524-87 일대	82,630	관리계획 수립 중
	쌍문동 494-22 일대	31,303
노원구	월계1동 534 일대	51,621	관리계획 수립 준비 중
송파구	풍납동 483-10 일대	43,339	관리계획 수립 중

 

선정된 6곳 외에도 시범 대상지를 추가 선정 계획(작성일 기준, 서울시 금천구 호암산 인근 시흥4동이 모아타운 지역에 선정되었다고 합니다.)이라고 하며, 추진 사업 절차 진행방식은 다음과 같습니다.

 

1) 지역 현황 분석

2) 주민 설명 및 안내

3) 사업성 분석

4) 사업시행구역 설정 및 지원

5) 모아주택 건축기획

6) 조합설립 행정지원

7) 개별 모아주택 주민 희망 시, 공동사업 시행 가능

 

 

모아타운의 단점

 

이러한 여러 가지 장점을 갖춘 모아타운도 단점이 있으며, 바로 실거주가 아닐 시, 거래가 불가능하며 재개발 및 재건축이 진행되기 전까지는 해당 주택에 직접 입주해 있어야 한다는 점에서 투자목적에는 적합한 사업은 아닙니다. 모아타운 사업이 진행될 때까지 노후된 주택에 직접 거주를 해야 하는 점과, 해당 지역 전부 투기과열지구로 지정되어 일반적인 재개발과는 거리가 있습니다.

 

또한 이러한 모아타운 조합 설립을 위해서는 동의율 80%를 달성해야 하는 높은 동의율이 걸린다. 여러 모아주택이 모여 모아타운이 설립되는 데, 각각의 모아주택에서 동의율이 80% 이상 받아야 조합이 설립되어야 한다는 점에서 추진에 불 붙이기가 쉽지 않다는 지적도 있습니다. 특히, 단독주택이 많은 곳에서는 추진가능성이 더디지 않을까 싶습니다.

 

마지막으로는 공사비 부담입니다. 이건 주관적인 내용으로 국가사업인데 갑자기 공사비 부담이 웬 말이냐 하고 의문이 드실 수 있으나, 이러한 가로주택이 일반 재개발보다 평당 공사비가 훨씬 비쌉니다. 기존의 재건축 또는 재개발 등은 규모가 클 시 시공사가 선정되어, 그 시공사에게 자금을 빌려 용역업체들에게 일부 제공하는 데 비해, 모아주택 및 모아타운은 자금을 서울시에서 편성해 주기 때문에 건축을 진행하는 용역업체들 입장에서는 받는 금액이 크지 않기 때문입니다.

 

그럼에도 하나 다행이라고 보이는 것이 최근 경제난으로 민간업체에서 은행에 대출(PF) 시 어려움이 큰 데 비해, 해당 사업은 시에서 직접 진행하는 것만큼 초기 자금조달에는 어려움은 덜할 것으로 보입니다.

 

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마무리

 

이상으로 모아타운 및 모아주택에 대해 알아보았습니다.

 

아직 완성된 사례는 없지만, 기존에 모아타운 후보지로 지정된 곳이나 공모를 준비 중인 곳은 실투자 금액 1억~3억 원에 매입이 가능하기 때문에 서울 시내 구역 지정이 난 재개발 지역의 실투자금액이 5억 원 이상임을 감안하면 충분히 가격적인 메리트가 있습니다.

 

또한 모아타운 선정 과정에서 빌라를 매입하기 때문에, 공시가격이 1억~2억 원으로 보유 기간 중 재산세 부담이 낮다는 점 등 여러 장점 요소들을 갖추고 있기 때문에 내 집 마련의 접근방식을 돌려보면 생각보다 다양한 방법들이 많이 있으니 오늘의 포스팅을 참고해서 내 집 마련에 한 걸음 더 다가갈 수 있으면 좋겠습니다.